Đất này thuộc thửa đất vườn nhà bên cạnh, trước đây họ cắt ra bán. Thửa đất lớn này trước đây ông bà hàng xóm đứng tên và cắt ra bán, ông bà đã mất gần 20 năm, nay con trai ông bà đang ở trên thửa đất còn lại sau khi bán.
Giờ tôi muốn làm sổ đỏ thửa đất đã mua nhưng không có giấy tờ có được không? Nếu được tôi cần chuẩn bị hồ sơ thế nào?
– Luật sư Lê Thu Hằng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) trả lời:
Theo khoản 3 Điều 138 và Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 nêu sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục cho một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất đến khi được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối chiếu với các thông tin bạn cung cấp: Nhận chuyển nhượng và bắt đầu sử dụng đất từ năm 2003; Xây dựng nhà ở từ năm 2006; Quản lý, sử dụng liên tục cho đến nay; Không phát sinh tranh chấp; Có thể xác định được nguồn gốc đất từ phần đất của hộ liền kề trước đây.
Đây đều là những yếu tố thực tế quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét, xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất khi giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đáng chú ý, việc người chuyển nhượng đã qua đời từ nhiều năm trước không đồng nghĩa với việc quyền lợi của người đang sử dụng đất đương nhiên bị mất.
Điều quan trọng là cơ quan có thẩm quyền có xác định được việc chuyển giao đất trên thực tế đã xảy ra hay không, quá trình sử dụng đất có kéo dài, ổn định và công khai hay không, đồng thời có phát sinh tranh chấp với những người thừa kế của chủ sử dụng đất trước đây không.
Trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiếp tục xác minh: Nguồn gốc pháp lý của thửa đất ban đầu; Việc chuyển nhượng, cắt bán đất trước đây có thực tế xảy ra không; Đất có thuộc trường hợp lấn, chiếm hoặc sử dụng trái pháp luật không; Hiện trạng sử dụng đất có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không; Có phát sinh tranh chấp với người thừa kế của chủ sử dụng đất cũ hoặc với các hộ liền kề không.
Trong thực tiễn, xác nhận của UBND cấp xã về quá trình sử dụng đất ổn định, tình trạng không tranh chấp cùng với ý kiến của các hộ giáp ranh và người có liên quan thường là những căn cứ rất quan trọng để cơ quan đăng ký đất đai xem xét hồ sơ.
Để tăng khả năng được xem xét giải quyết, người sử dụng đất nên chuẩn bị đầy đủ các tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất, bao gồm: Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo mẫu quy định; Bản tường trình về nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất; Căn cước công dân; Giấy tờ liên quan đến việc xây dựng nhà ở qua các thời kỳ (nếu có); Hóa đơn điện, nước hoặc các tài liệu chứng minh việc cư trú, sử dụng đất ổn định; Văn bản xác nhận hoặc ý kiến của người thừa kế chủ sử dụng đất cũ (nếu có thể thực hiện được); Biên bản xác định ranh giới, mốc giới với các hộ liền kề; Xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
